Húsnæðismarkaðir um allan heim standa frammi fyrir svipuðum vanda. Tilhneigingin til síaukinnar borgarmyndunar, sem hófst í byrjun nítjándu aldar, virðist engan endi ætla að taka. Þar sem flestar borgir heimsins virðast búa við mismikinn skort á landrými og mismunandi byggingareglugerðir hefur framboð á húsnæði ekki fengið að aðlagast þeirri auknu eftirspurn sem að hluta stafar af ofannefndri borgamyndun og að hluta af auknum tekjum. Báðar þessar ástæður má rekja til þess lýðræðislega frjálslyndis að leyfa fólki í auknum mæli að búa þar sem það kýs og velja við hvað það vill vinna.
Þar sem framboði á húsnæði hefur ekki verið leyft að fylgja eftirspurninni hafa fasteignaverð og húsaleiga hækkað verulega og gert tekjulágu fólki erfitt fyrir. Skorti á húsnæði á viðráðanlegu verði hefur í sögulegu samhengi verið mætt með einni stefnu, leigumarkaði, og að því leyti er samtíminn engin undantekning.
Þessi greining er byggð á fyrstu frumsendu borgarhagfræði, en skýra þarf þessi hugtök fyrir lesendum sem ekki þekkja þau. Frumsendan hljóðar þannig: verð aðlagast þannig að hverfajafnvægi er náð.
Tvennt þarfnast skýringar. Í fyrsta lagi, hvað er frumsenda? Frumsenda er fullyrðing sem gengið er út frá við sannanir án þess að hún sé sönnuð sjálf. Í öðru lagi: Hvað felur frumsenda í sér? Hverfajafnvægi lýsir ástandi þar sem fólk finnur ekki hjá sér hvöt til að flytja í annað hverfi vegna mismunar á því hversu aðlaðandi hverfin eru. Rétt er það að ákveðin hverfi eru meira aðlaðandi en önnur og ákveðin gerð húsa er meira aðlaðandi en aðrar. Samkeppni um að búa í aðlaðandi húsi í aðlaðandi hverfi hækkar verðið óhjákvæmilega að marki sem endurspeglar muninn á hverfunum og að flytja í annað hverfi mun því leiða til minni neyslu á öðrum gæðum og þjónustu.
Innvígðir lesendur kunna að átta sig á þeirri staðreynd að frjáls verðmyndun er eini upplýsingagjafinn sem á skilvirkan hátt getur stuðlað að hverfajafnvægi. Reglur um húsaleiguverð geta það ekki vegna þess að ríkisstjórnir, eða aðrir markaðsaðilar, geta ekki getið sér til um hvert verðið hefði annars orðið. Þegar leigumarkaði er stjórnað með regluverki er þetta markmið ekki jafn áhugavert, vegna þess að megintilgangur regluverksins er að stýra verðinu frá markaðsverði.
Fyrir stefnumótendur sem íhuga að koma á stjórn og eftirliti með húsaleiguverði getur Svíþjóð verið gott dæmi. Fá önnur lönd eiga sér jafn langa sögu um reglur á þessum markaði. Líkt og mörg (svo ég segi ekki öll) önnur ríki kom Svíþjóð upp kerfi stjórnar og eftirlits með húsaleiguverði árið 1942 á meðan síðari heimsstyrjöldin geisaði.
Þar sem framleiðslu á tímum hernaðarlegs glundroða í heiminum er, jafnvel í hlutlausu ríki, óhjákvæmilega beint að öðrum greinum en húsbyggingum blasti augljós hætta á húsnæðisskorti við (sökum fárra nýbygginga). Reglur um stjórn og eftirlit með húsaleiguverði voru settar til að vernda neytendur.
Nokkrar breytingar urðu á regluverkinu á árunum 1968-1978. Fyrri reglur um verð á húsaleigu voru felldar úr gildi og í staðinn kom „notendagildiskerfi“ þar sem hægt var að bera notendagildi saman við aðrar svipaðar íbúðir eða niðurgreitt almenningshúsnæði. Frá árinu 1978 var húsaleiguverð ákveðið í samningum milli sænsku leigjendasamtakanna og leigusala. Regluverkið frá 1942 hefur í grundvallaratriðum vikið fyrir nýrri tegund reglna um stjórn og eftirlit með húsaleigu – en markaðsverð er enn fjarri góðu gamni. Sá þáttur sem minnst er litið til er staðsetning, eins og við sjáum greinilega á töflunni hér til hliðar. Munur á húsaleigu er tiltölulega lítill samanborið við verð á húseigendamarkaðnum þar sem verðmyndunin er ekki háð reglum. Staðreyndin er sú að munurinn á húsaleigu í minnst aðlaðandi hverfum Stokkhólms og þeim mest aðlaðandi er aðeins 50 prósent en allt að 160 prósent á frjálsa húseigendamarkaðnum.
Lítum aftur á fyrstu frumsendu borgarhagfræði. Reglur um húsaleiguverð setja þak á verðið, sem þýðir að það getur ekki aðlagast svo að hverfajafnvægi náist.
Það þýðir þó ekki að hverfajafnvægi verði ekki náð á annan hátt. Verðmyndunin hefur aðra virkni en þá að tryggja staðarvalsjafnvægi þegar kemur að dreifingu íbúða. Þegar verðmynduninni er ekki leyft að uppfylla meginhlutverk sitt þarf eitthvað annað að koma í staðinn. Ein lausn er happdrætti þar sem hægt er að vinna áhugaverða hluti án þess að greiða markaðsverð fyrir þá. Önnur lausn er biðraðir og biðlistar þar sem fólk bíður eftir að röðin komi að því til að fá íbúð. Svíþjóð hefur valið biðlista án tillits til annarra þátta, svo sem þarfar fyrir lága húsaleigu vegna lágra tekna eða þarfar á stærri íbúð vegna fjölskyldustærðar.
Annar dálkurinn í töflunni sýnir meðalbiðtíma eftir íbúð í hverju hverfi. Hið fyrsta sem kann að vekja athygli lesenda sem ekki eru sænskir er að jafnvel styttri biðtímarnir eru (að meðaltali) mjög langir. Í minnst aðlaðandi hverfinu, Rinkeby-Kista, er meðalbiðtíminn 10 ár! Í mest aðlaðandi hverfinu (Östermalm) er meðalbiðtíminn 22 ár.
Annað sem stingur í augu er að biðtíminn jafnar út ójafnvægið í kerfinu sem verður til sökum þess að töfrar verðmyndunarkerfisins fá ekki að virka.
Eftirsóknarverðara er að búa í Östermalm en í Rinkeby og þegar tillit er tekið til mismunar á leiguverði (sem er lágt) og biðtíma (sem er langur) bætir möguleikinn á að fá yfirhöfuð íbúð það upp hversu minna eftirsóknarvert er að búa í Rinkeby.
Í þessum texta er aðeins fjallað um einn þáttinn í óhagkvæmni sem fylgir stjórnun á húsaleiguverði en um marga fleiri er að ræða, til dæmis svarta markaðinn og síaukna tilhneigingu til að breyta leiguhúsnæði í skrifstofur eða eitthvað annað sem ekki fellur undir regluverkið um húsaleiguverð.
Stefnumótendur ættu að taka til athugunar að stjórn á og eftirlit með húsaleiguverði er ekki töfralausn á þeim vanda sem skortur á húsnæði á viðráðanlegu verði skapar heldur leiðir hún til enn stærri vanda með fáum sigurvegurum (sem komast yfir íbúð þar sem húsaleiguverði er stýrt) en fleirum sem tapa (komast yfirleitt ekki yfir neina íbúð). Engin þjóð ætti að feta í þau hörmulegu fótspor Svíþjóðar að ráðskast með leiguverð.
Höfundur er lektor í fasteignafræðum við Háskólann í Lundi.
Greinin birtist í sumarhefti Þjóðmála, 2. tbl. 2018.
Hægt er að kaupa áskrift að Þjóðmálum með því að senda tölvupóst á askrift@thjodmal.is
