Vandamálin sem við stöndum frammi fyrir á sænska húsnæðismarkaðnum eru oft svipuð þeim sem aðrar þjóðir eiga við að glíma. Við höfum þó okkar eigin sérstöku vandamál sem gætu orðið öðrum þjóðum, sem íhuga að fara sömu leiðir, til viðvörunar. Vandinn sem við stöndum frammi fyrir nú og deilum með mörgum öðrum þjóðum er húsnæðisskortur.

Þá er fyrsta spurningin sem við spyrjum okkur: Hvað er átt við með húsnæðisskorti? Ef litið er til þess hvernig fyrirhugað er að leysa vandann, alltént í Svíþjóð, er húsnæðisskortur túlkaður sem of lítið framboð á húsnæði. Það þýðir að hægt sé að leysa vandann með því að byggja fleiri hús.

Það sem kemur illa við talsmenn þessarar túlkunar er að húsnæðisskortur hefur verið viðvarandi allt frá lokum síðari heimsstyrjaldarinnar og þá skiptir engu hversu mikið af nýju húsnæði kemur á markaðinn. Svíar hafa aðeins einu sinni komist nálægt því að leysa þennan vanda, á árunum 1965 til 1975 (með því að fara í hið svokallað milljónaprógramm), en kostnaðurinn við það var gífurlegur. Lítil og stundum engin eftirspurn var eftir húsnæðinu sem reist var í þessu verkefni ríkisins og mörg sveitarfélög áttu á hættu að verða gjaldþrota. Ríkisstjórnin forðaði þeim frá því með því að veita þeim lán. Nú er staðan sú að helstu vandamálahverfin, einangruð hverfi þar sem glæpatíðni er há, voru öll byggð á þessu tíu ára tímabili í sögu Svíþjóðar.

Önnur túlkun á húsnæðisskorti er að erfitt er fyrir sumar fjölskyldur að komast inn á húsnæðismarkaðinn. Ástæðan getur verið of lágar tekjur (eða of hátt húsnæðisverð) eða að sparifé þeirra dugir ekki til þess að þær geti fengið bankalán. Í þessum hópi eru ungar fjölskyldur hlutfallslega flestar. Með tímanum hefur einfaldlega orðið æ erfiðara að komast inn á húsnæðismarkaðinn, alltént fyrir fólk sem vill eiga heimili sitt. Í skýrslu frá því í júlí á þessu ári kemur fram hjá Íbúðalánasjóði að meðalaldur kaupenda að fyrstu íbúð hefur frá því á áttunda áratugnum hækkað úr 22 árum og 28 ár. Á sama tíma hefur því fólki sem fær aðstoð frá foreldrum sínum fjölgað jafnt og þétt. Við sjáum þetta sama mynstur í Svíþjóð, en með áhugaverðum snúningi.

Ungir Íslendingar sem ekki hafa tök á að fjármagna íbúðarkaup geta farið á leigumarkaðinn en sá valkostur er ungum Svíum að miklu leyti lokaður. Ég hef áður skýrt ástæðu þess, en hún er þak á húsaleigu sem komið var á árið 1942. Ungir Svíar sem vilja búa í áhugaverðum borgum hafa því neyðst til að kaupa sér húsnæði. Þar sem stórum hluta þjóðarinnar hefur þannig verið ýtt út af leigumarkaðnum, sem hann myndi mögulega vilja vera á, hefur húsnæðisverð að öllum líkindum hækkað meira en það hefði annars gert. Þetta hefur kallað á viðbrögð ríkisvaldsins. Leyfið mér að segja ykkur stutta sögu af afskiptum af húsnæðismarkaðnum og beina athyglinni að tengslum þessara afskipta og hvernig þau hafa, hvert af öðru og í sameiningu, gert aðstæðurnar vonlausar fyrir unga Svía.

Í tilraun til að draga úr verulegri hækkun húsaleigu í kjölfar minni byggingaframkvæmda í miðri síðari heimsstyrjöldinni valdi Svíþjóð, eins og mörg önnur ríki, að setja þak á húsaleigu. Afleiðingarnar voru nokkurn veginn þær sem hagfræðikenningar segja okkur að þær verði. Verulega dró úr nýbyggingum sem varð til þess að ríkisstjórnin greip til þess að beita niðurgreiðslum.

Dreifingaráhrif sem eru innbyggð í verðið voru bönnuð og í staðinn komu biðraðir. Í Stokkhólmi eru nú helmingi fleiri í biðröð en allir íbúar Íslands. Viðhaldi var haldið í lágmarki sem varð til þess að stór hverfi voru jöfnuð við jörðu á sjöunda áratugnum.

Á fyrstu áratugum hámarkahúsaleigu var einnig sett þak á verð eignaríbúða til að koma í veg fyrir breytingar leigufyrirkomulagi. Verðlagseftirlitið var lagt niður árið 1969 og sú aðgerð hratt af stað mikilli bylgju flutninga úr leiguíbúðum í eigin íbúðir og hún stendur enn yfir. Þar sem leigumarkaðnum hafði verið lokað voru fjölskyldur, sem ekki höfðu tíma til að bíða, neyddar til að kaupa sér húsnæði og það varð sennilega til þess að fasteignaverð hækkaði. Þetta á sér vitaskuld líka rætur í flutningi til borga, hækkandi launa og sílækkandi vaxta. Kaupgetuvandinn er ekki bundinn við Svíþjóð, hann er líka útbreiddur í mörgum öðrum löndum. Hækkandi fasteignaverð leiðir að öðru jöfnu til aukinna skulda heimilanna. Það hefur gert ríkisstjórnina órólega.

Á síðustu fjórum ártugum hafa þrjár stefnur í fasteignamálum breytt möguleikum ungra fjölskyldna enn meira.

1. Fasteignaskattur afnuminn

Svíar afnámu fasteignaskatt árið 2008 og í staðinn kom föst upphæð sem greidd til sveitarstjórna. Fasteignaskatturinn var eitt prósent af skattstofni. Nýja gjaldið er 0,75 prósent af skattstofni upp að 800.000 krónum. Þetta þýðir að á ódýrum svæðum þar sem skattstofn er lágur varð breytingin lítil en á dýrum svæðum þar sem skattstofninn er hár skiptir breytingin himinháum upphæðum.

Lítum til dæmis á eign með skattstofn upp á fimm milljónir. Þar lækkaði skatturinn úr 50 þúsund krónum á ári í 6 þúsund krónur á ári. en á eign með skattstofn upp á 800 þúsund krónur lækkaði hann úr 8 þúsund krónum í 6 þúsund krónur á ári. Augljóst er að þessi stefna hefur haft jákvæð áhrif á verð. Og hækkandi fasteignaverð hefur að öðru jöfnu dregið úr möguleikum ungra fjölskyldna á því að komast inn á fasteignamarkaðinn.

2. Aukin krafa um eigið framlag við fasteignakaup

Árið 2010 var krafa um eigið framlag við fasteignakaup hækkuð úr 10 prósentum í 15 prósent. Þetta var gert til að sporna við auknum skuldum heimilanna (kaldhæðnislegt þar sem fyrri stefna hafði hækkað fasteignaverðið). Þó krafan um hærra eigið framlag hefði ekki komið til hafði hækkandi fasteignaverð þegar gert fólki erfitt fyrir um að komast inn á markaðinn. Þessi stefna gerði ungum fjölskyldum enn erfiðara fyrir.

3. Jafngreiðslukröfur

Kröfur um jafngreiðslu lána voru fyrst settar árið 2016 og aftur árið 2018. Fyrri krafan fól í sér að afborgun af lánum skyldi vera tvö prósent á ári þar til lánið væri komið niður í 75 prósent af upphaflega láninu og síðan eitt prósent á ári þar til lánið væri komið niður í 50 prósent af upphaflega láninu. Viðbótarkrafan bætti einu prósenti við fyrir heimili með lán sem var meira en fjórum og hálfs sinnum hærri en árstekjur heimilisins. Þótt endurgreiðslukröfur séu í sjálfu sér ekki kostnaður breyta þær ráðstöfunartekjum heimila (eftir að húsnæðiskostnaður hefur verið greiddur). Þessi stefna hefur enn frekar aukið á vandræði kaupenda.

Hvað er þá hægt að læra af sænsku leiðinni?

Eitt ætti að vera ljóst. Húsnæðismarkaðurinn er ekki í stöðugu jafnvægi og breyting á einni forsendu leiðir til breytinga á öðrum.

Þótt þak á leiguverði kunni að virðast aðlaðandi leið til að útvega öllum húsnæði sem þeir hafa efni á hefur það áhrif á allan markaðinn, annaðhvort með stórum niðurgreiddum húsbyggingum eða, ef það gengur ekki, þá með mikilli hækkun á fasteignaverði og auknum skuldum á þeim markaði sem ekki lýtur afskiptum ríkisvaldsins.

Ungar sænskar fjölskyldur standa frammi fyrir miklum framtíðarvanda.

Höfundur er lektor í fasteignafræðum við Háskólann í Lundi.

—

Greinin birtist í vetrarhefti Þjóðmála, 4. tbl. 2018. Hægt er að gerast áskrifandi að Þjóðmálum með því að senda tölvupóst á askrift@thjodmal.is eða skilaboð á facebook síðu ritsins. Ritið færst einnig í lausasölu í verslunum Pennans/Eymundsson.