Hversu mikil pólitísk afskipti eru nauðsynleg?

Nýlega skrifaði ég skýrslu fyrir sænsku þjóðhagsstofnunina. Í skýrslunni (sem er á sænsku) kynni ég alþjóðlegan samanburð á regluverki um leigumarkaði sem nær til þriggja þátta.

Þeir eru:

• 1. Reglur um leigjendur sem búa þegar í húsnæðinu
• 2. Reglur um leiguverð þegar nýir leigjendur taka við húsnæðinu
• 3. Löggjöf um leigjendavernd

Síðasti þátturinn snýr að reglum um lengd leigusamninga og möguleika leigusala á að segja leigusamningnum upp. Þessir þrír þættir eru góður grunnur fyrir umræður um viðunandi reglur á leigumarkaði.

Til að ræða hvaða löggjöf er nauðsynleg á leigumarkaði þurfa nokkur atriði að liggja ljós fyrir. Í fyrsta lagi þarf að vera ljóst hvaða hlutverki leigumarkaður á að gegna. Í öðru lagi þarf að skýra hlutverk löggjafar á virkum leigumarkaði. Því má bæta við að virkur leigumarkaður er markaður með eðlilegu framboði á húsnæði.

Hvert er þá hlutverk leigumarkaðar?

Að mínu mati ætti leigumarkaður einkum að uppfylla þarfir tveggja hópa. Fyrri hópurinn samanstendur af einstaklingum sem þurfa skammtímalausnir. Þar sem kostnaður við að eignast íbúð er hár hentar leigumarkaður slíkum einstaklingum vel. Mest áberandi einstaklingar í þessum hópi eru ungt fólk (sem býr hugsanlega tímabundið í húsnæði sem tengist námi eða vinnu), innflytjendur og aðrir sem eru í skammtímavinnu og búa í skammtímahúsnæði. Þessi hópur þarf leigumarkað sem gerir honum kleift að finna íbúð með stuttum fyrirvara og vita að hann getur búið í henni í þann stutta tíma sem hann þarf á því að halda. Þarfir þessa hóps er hægt að uppfylla á virkum leigumarkaði.

Annar hópurinn samanstendur af einstaklingum sem hugsa til lengri tíma. Húsnæði er varanleg vara og byggingarkostnaður tiltölulega hár. Þetta felur í sér að þótt allur kostnaður við að byggja hús kunni að vera hár dreifist hann á langan tíma þannig að mánaðarlegur kostnaður getur verið lágur. Í samfélaginu verða alltaf til einstaklingar sem hafa lágar tekjur og eiga litlar eignir. Að öllum líkindum eru þarna líka einstaklingar sem kjósa að leigja húsnæði fremur en að eiga það. Þessir einstaklingar hafa áhuga á leigumarkaði með aðgengilegu húsnæði en fyrst og fremst samningum sem tryggja þeim möguleika á að búa í íbúðinni sem þeir völdu í langan tíma. Til að svo megi verða er þörf á löggjöf sem tryggir langtímasamninga.

Leigumarkaðurinn á að höfða til þessara tveggja hópa. Það þýðir að löggjöf um leigu og leigusamninga þarf að tryggja að leigumarkaðurinn sé aðgengilegur og tryggur. Ég mun lýsa því hér á eftir að þetta er ekki einfalt.

Segja mætti að hlutverk löggjafar um virkan leigumarkað sé að tryggja valdajafnvægi milli mismunandi hópa á leigumarkaði. Til að gera þetta einfalt getum við sagt að þarna sé um þrjá hópa að ræða.

Í fyrsta lagi leigusala. Leigusalar vilja hámarka arð sinn með því að setja upp leiguverð sem leiðir til þess að allar íbúðir þeirra séu í útleigu, þ.e. að engar standi auðar.

Í öðru lagi leigjendurnir. Leigjendur vilja bestu fáanlega íbúð fyrir sem allra lægst verð. Flestar umræður um löggjöf um leigumarkað snúast um þessa tvo hópa. Umræðurnar snúast oft mest um gróðapungaleigusala sem krefja vanmáttuga leigjendur um ofurleigu. Þið kunnið að heyra suma vinstrisinnaða stjórnmálamenn segja: „Þess vegna þurfum við reglur um leigu.“ Í þessum umræðum er litið framhjá mikilvægum hópi, leigjendum framtíðarinnar.

Snúum okkur nú að valdajafnvæginu. Á virkum leigumarkaði, það er að segja markaði sem býður upp á lausar leiguíbúðir, vega vald leigusala og framtíðar leigjenda salt. Ef framtíðarleigjandi sættir sig ekki við það sem leigusalinn býður upp á, svo sem tíðni hækkana á leiguverði eða eitthvað sem varðar íbúðina, getur hann einfaldlega snúið sér til annars leigusala. Á virkum leigumarkaði er erfitt að sjá hvers vegna löggjafinn ætti að skipta sér af leiguverði þegar nýir leigjendur koma í húsnæðið.

Þetta jafnvægi breytist hins vegar um leið og leigjandinn skrifar undir leigusamninginn. Bæði leigjandinn og leigusalinn leggja mikið undir (að því er varðar íbúðina). Leigusalinn hefur haft kostnað af því að finna leigjandann og hugsanlega af því að lagfæra íbúðina eftir fyrri leigjanda.

Leigjandinn hefur á hinn bóginn lagt miklu meira undir. Hann velur skóla fyrir börnin sín, vinnustað og byggir félagsleg samskipti sín upp í kringum íbúðina. Sú staðreynd að leigjandinn leggur (félagslega) svona mikið undir þýðir að þarna eru tækifæri fyrir leigusala til að knýja leigjandann til að greiða ofurverð fyrir íbúðina. Hugsanlegt er að leigjandinn sem er í íbúðinni sé tilbúinn að greiða leigu sem er miklu hærri en sú sem nokkur annar væri tilbúinn að greiða. Af þessum sökum gæti verið þörf fyrir löggjöf um hækkun leiguverðs fyrir þá sem þegar eru með íbúð á leigu.

Ég hef borið fram þrjár staðhæfingar.

Í fyrsta lagi: Engin þörf er á að hafa eftirlit með breytingum á leiguverði þegar nýir leigjendur taka við húsnæðinu.

Í öðru lagi: Þörf gæti verið fyrir löggjöf um öryggi leigjenda.

Í þriðja lagi: Þörf gæti verið fyrir löggjöf um leiguverð fyrir leigjendur sem þegar búa í íbúðinni. Önnur og þriðja staðhæfingin eru vitaskuld tengdar. Öryggi leigjenda er ekkert öryggi nema þeir viti að ekki sé hægt að hækka leiguna upp úr öllu valdi.

Ef við lítum til Evrópulanda (einkum Austurríkis, Danmerkur, Finnlands, Þýskalands, Noregs, Svíþjóðar og Bretlands) sjáum við þetta í meiri eða minni mæli. Austurríkismenn, Danir og Svíar hafa sett reglur um alla þrjá þættina (þrátt fyrir að Austurríkismenn og Danir heimili frjálsa verðlagningu á litlum hluta leigumarkaðarins) og sitja uppi með leigumarkað sem virkar illa. Erfitt er að finna leiguhúsnæði þar sem leiguverð er háð eftirliti. Austurríkismönnum gengur betur, en aðeins vegna hárra niðurgreiðslna við byggingu nýrra íbúða. Bretland sker sig úr vegna löggjafar sem er hliðholl leigusölum. Þess vegna er erfitt að finna öruggt leiguhúsnæði. Sadiq Khan hefur af þeim sökum lofað reglum um leiguverð. Finnar, Þjóðverjar og Norðmenn fara meðalveginn. Löggjöfin gerir leigusölum erfitt fyrir en ekki ókleift að segja leigusamningum upp. Leiguverð er frjálst þegar skipt er um leigjendur en ekki þegar um langtímaleigu (oft til tiltekins tíma) er að ræða. Þjóðverjar hafa hins sett lög sem takmarka hækkun á leiguverði þegar nýir leigjendur taka við húsnæðinu.

Við getum lært margt af þessum þjóðum. Eitt er að við ættum ekki að stýra leiguverði um of. Sé það gert verður leigumarkaðurinn óaðgengilegur. Við ættum ekki heldur að hafa of litla stýringu á leigumarkaðnum. Ef það er gert þjónar það aðeins hagsmunum þeirra sem hafa skammtímaþörf fyrir leiguhúsnæði. Þetta eru mikilvægir þættir varðandi öryggi leigjenda og hækkun leiguverðs fyrir þá sem þegar búa í íbúðunum. En ekki er nauðsynlegt að ná þessu fram með löggjöf. Hugsanlega geta leigusalar boðið upp á langtímasamninga með fyrirsjáanlegu leiguverði í samkeppni sín á milli.

Í stuttu máli: Sumum þáttum leigumarkaðarins er hægt að stýra. Hins vegar er mikil hætta á að reglur leiði til enn meiri reglna, sem aftur leiða af sér leigumarkað sem ekki virkar.

Betra gæti verið fyrir stjórnmálamenn að skipta sér ekki af honum.

 Höfundur er lektor í fasteignafræðum við Háskólann í Lundi.

—

Greinin birtist í sumarhefti Þjóðmála, 2. tbl. 2019. Hægt er að gerast áskrifandi að Þjóðmálum með því að senda tölvupóst á askrift@thjodmal.is eða skilaboð á facebook síðu ritsins. Ritið færst einnig í lausasölu í verslunum Pennans/Eymundsson.