Við getum næstum daglega lesið skýrslur um húsnæðismarkaði vítt og breitt um heiminn. Einu af algengustu vandamálunum er lýst sem efnahagslegum aðgengisvanda. Fjölskyldur með lágar tekjur eiga afar erfitt með að finna hentugt húsnæði, einkum í borgum.

Endurúthlutunaráætlanir hafa tilhneigingu til að vera vanfjármagnaðar. Sveitarstjórnir hafa hag af því að velta vandanum yfir á önnur sveitarfélög, yfir á aðra kjósendur og aðra skattgreiðendur. Afleiðingin er vaxandi ójöfnuður á húsnæðismarkaðnum. Misskiljið mig ekki. Einhver ójöfnuður er óumflýjanlegur í frjálsu samfélagi.

Þeir markaðir eru fáir þar sem jafn mikil skipulagsvinna fer fram og á húsnæðismarkaðnum. Að vissu marki er það nauðsynlegt. Í heimi þar sem landeigendur eru svo margir sem raun ber vitni er ekki hægt að leggja vegi og skolpræsakerfi nema að undangengnum kostnaðarsömum samningaviðræðum. Áætlanagerð kann að leiða til betri lausna og minni kostnaðar. En þar ættu skipulagsyfirvöld að láta staðar numið. Það gera þau þó ekki. Þess í stað hefur áætlanagerð verið þanin út og inn á svið þar sem ákvarðanataka einkaaðila væri hvorki dýr né vandasöm.

Þegar áætlanagerð er komin inn á þetta svið verður hún til þess að framboð minnkar og kostnaður eykst. Hér á eftir eru þrjú dæmi um slíka stefnumörkun sem oft er ætlað að vernda hina fátæku en endar með því að koma þeim illa.

1. Kröfur til húsnæðis

Dýrt er að framleiða húsnæði jafnvel áður en skipuleggjendur og stefnumótendur byrja að gera auknar kröfur um hvernig það skuli byggt. Sérhver krafa sem sett er í byggingareglugerð gefur til kynna að frekari lagasetning muni fylgja í kjölfarið og það leiðir til flóknari byggingaframkvæmda. Þetta hækkar verðið og gerir húsnæði dýrara en það þarf að vera.

Sumar kröfurnar eru vitaskuld skynsamlegar. Erfitt er fyrir venjulegan neytanda að meta styrk og gæði bygginga og í hvaða mæli þær geta staðist bruna. Þetta kom berlega í ljós á hörmulegan hátt þegar eldur kviknaði í Grenfell-turninum í London og kostaði 72 manns lífið. Vandinn liggur í ósamhverfum upplýsingum sem gætu ýtt undir lagabreytingar. Húsnæðið verður dýrara en einnig öruggara.

Önnur atriði sem stýrt er leysa ekki slík vandamál jafn augljóslega. Tökum til dæmis glugga, hávaðamörk, stærð herbergja, stærð baðherbergis og lofthæð. Þetta eru allt atriði sem neytandi getur metið þegar hann skoðar íbúð eða hús. Ef ég vil stóra glugga sem hleypa nægri dagsbirtu inn í svefnherbergið mitt get ég auðveldlega metið hvort tiltekin íbúð fullnægir þessari þörf minni eða ekki.

Engin ástæða er til að skipuleggjendur séu að skipta sér af svona hlutum. Þegar þeir gera það verður húsnæðið dýrara. Spurningin er hvort nauðsynlegt sé að gera kröfur um tiltekna lofthæð, gluggastærð eða hávaðamörk, kröfur sem valda því að sumar fjölskyldur eiga enn erfiðara en ella með að verða sér úti um húsnæði?

2. Landnýtingarstefna

Engin tilviljun er að borgir líta út eins og þær gera, með háum byggingum í miðborgum og lágreistum húsum í úthverfum. Lóðaverð skýrir þetta. Þar sem lóðaverð er hátt leggja neytendur meira upp úr staðsetningu en stærð. Og byggingaverktakar líta meira til fjármagnskostnaðar en lóðakostnaðar, nota minni lóðir á stöðum þar sem þær eru dýrar og byggja hærri hús á þeim.

Ódýrara húsnæði getur fengist með því að leyfa hærri byggingar þar sem lóðir eru ódýrari, en dæmigert er að skipulagsyfirvöld hafi ákveðið að einbýlishús skuli byggð á slíkum stöðum. Það þýðir að háhýsi eru reist á dýrari lóðum, sem leiðir til dýrara húsnæðis.

Svipuð og að sumu leyti tengd stýring á landnotkun er eftirspurn eftir minnstu lóðunum. Skipulagsyfirvöld kunna að ákveða að lóð undir hús eigi að vera að minnsta kosti 1.500 fermetrar. Ef þú vilt, eins og ég nefndi að sumar sveitarstjórnir gera, tryggja að ekkert fátækt fólk geti flutt í húsin er alltaf góð hugmynd að ákveða að þú þurfir mikið landrými til að byggja hús.

3. Stýring á leiguverði

Ein af vinsælustu stefnum sem stjórnmálamenn grípa til í húsnæðisskorti er stýring á leiguverði. Bæði Jeremy Corbyn og Bernie Sanders hafa nýlega kallað eftir allsherjar leiguverðsstýringu á Bretlandi og í Bandaríkjunum. En hvernig getur þvingað lágt leiguverð komið sér illa fyrir fátækt fólk?

Til að skilja hvernig þvingað lágt leiguverð getur komið sér illa fyrir fátækt fólk verðum við að skilja nokkur atriði. Þar er fyrst til að taka að þegar leiguverði (eða verðlagningu á öðrum hlutum) er haldið niðri hefur það áhrif á eftirspurn. Ef ég þarf ekki að greiða fullt verð fyrir neyslu mína hef ég tilhneigingu til að auka hana, það er að segja neysla mín verður meiri. Hið sama gildir um húsnæði. Ef ég þyrfti ekki lengur að greiða fullt verð fyrir húsnæði gæti ég kosið að búa í stærri íbúð en ég myndi ella gera.

Í öðru lagi: Þegar leiguverði er stýrt er ekki lengur hægt að beita því við úthlutun húsnæðis. Þá þarf aðra leið til að velja fjölskyldur sem vilja fá íbúð á leigu. Ein algeng aðferð er að beita biðtíma. Ættum við þá að gera ráð fyrir því að lágtekjufjölskyldur hafi meiri möguleika á að bíða? Nei, staðreyndin er sú að á leigumarkaði getum við búist við hinu gagnstæða. Tekjuhærri fjölskyldur geta leyst húsnæðisvanda sinn á meðan þær bíða eftir góðum íbúðum með stýrðu leiguverði. Þess vegna verður ólíklegra að íbúðir með stýrðu leiguverði hafni hjá lágtekjufjölskyldum.

Að láta þetta regluverk lönd og leið og velja að koma upp nýjum reglum sem við vonum að leiði til sömu niðurstöðu gæti stundum valdið millistéttarfólki erfiðleikum. Það myndi hins vegar leysa einhvern húsnæðisvanda fólks með lágar tekjur. Og ef það er þess konar samfélag sem við viljum verðum við að sætta okkur við að það kostar sitt.

Höfundur er lektor í fasteignafræðum við Háskólann í Lundi

—

Greinin birtist í vorhefti Þjóðmála, 1. tbl. 2020. Heimildarskrá er að finna í prentútgáfu blaðsins.
Hægt er að gerast áskrifandi að Þjóðmálum með því að senda tölvupóst á askrift@thjodmal.is eða skilaboð á facebook síðu ritsins. Ritið færst einnig í lausasölu í verslunum Pennans/Eymundsson.