Frá síðustu áramótum hafa einkaaðilar á Íslandi verið að laga sig að takmörkunum á leyfi til útleigu á íbúðum til heimagistingar (Airbnb). Takmarkanirnar, sem öðluðust lagagildi 1. janúar 2017, draga úr tekjumöguleikum þeirra, þar sem aðeins er heimilt að leigja íbúð út í tiltekinn fjölda daga á hverju almanaksári, og einnig úr þeim heildartekjum sem heimilt er að afla. Ekki verður framhjá því litið að þetta eru meiri afskipti af leigumarkaðnum en Íslendingar hafa áður þekkt. Fyrir þá sem vilja skilvirkan leigumarkað er þetta bæði óheppilegt og vafasamt. Ég mun sýna fram á að fyrir því eru tvær meginástæður. Til að skilja svona löggjöf þarf að átta sig á því sem býr að baki. Segja má að tvær ástæður séu fyrir tilraunum til að takmarka útleigu á húsnæði til heimagistingar. Þær útiloka ekki hvor aðra en geta verið samverkandi.

Önnur ástæðan er sú að aukin ásókn í heimagistingu í gegnum vefsíður á borð við Airbnb leiðir til harðnandi samkeppni við hótelgeirann. Þeir sem tala fyrir löggjöf um takmarkanir á slíkri leigu eru sennilega hinir sömu og græða á því að draga úr eða útiloka samkeppni við hótel. Öflug hagsmunavarsla hótelgeirans getur því leitt til slíkrar löggjafar. Þessi ástæða ætti að vera mönnum áhyggjuefni, þar sem hún felur það í sér að fyrirtæki reyna að fá stjórnvöld til að setja lög sem hagnast þeim sjálfum. Löggjöfin ætti aldrei að miðast við lítinn sérhagsmunahóp, heldur á hún að taka mið af því að allt samfélagið njóti góðs af henni.

Íbúðareigendur velja heimagistingu

Þótt þessi ástæða sé áhyggjuefni, ef hún á við rök að styðjast, og ógni lýðræðislega kerfinu er hún er ekki jafn óheillavænleg og hin meginástæðan. Þeir sem eiga íbúð til að leigja út þurfa að gaumgæfa marga möguleika og valkosti. Eitt af því sem þeir þurfa að íhuga er hvort þeir eiga að leigja íbúðina til heimagistingar eða til langs tíma. Skynsamur íbúðareigandi velur þann kostinn sem færir honum mestan hagnað. Gætið þess að það er ekki endilega sá valkostur sem gefur honum möguleika á að krefjast hæsta leiguverðsins, vegna þess að hann gæti sjálfur haft mestan kostnað af honum.

Þegar kemur að vali á milli heimagistingar og langtímaleigu er líklegt að fyrri kosturinn opni möguleika á hærra heildarleiguverði en leiði einnig til hærra leitarverðs (fyrir mögulegan skammtímaleigutaka), meiri kostnaðar við þrif á milli leigjenda og þess að íbúðin gangi fyrr úr sér. Reynslan sýnir að fleiri íbúðareigendur á Íslandi hafa valið að leigja íbúðir til heimagistingar. En hvers vegna ætti löggjafinn að hafa áhyggjur af því?

Svarið snýr að leigumarkaðnum í heild og einkum langtímaleigumarkaðnum. Aukin eftirspurn eftir heimagistingu vegna fjölgunar ferðamanna hefur gert þann valkost fýsilegri. Þessi aukna eftirspurn hefur hækkað verð á heimagistingu og afleiðingin er sú að hún hefur einnig hækkað verð og dregið úr framboði á húsnæði til langtímaleigu. Frá almennum sjónarhóli hefur einn hópur (útlendingar, ferðafólk) hagnast á kostnað annars (Íslendinga). Löggjafinn gæti dregið þá ályktun að hömlur á skammtímaleigu lækki leiguverð og auki framboð á húsnæði til langtímaleigu. En er það endilega svo?

Nokkrir agnúar eru á slíkri röksemdafærslu. Að draga úr heildartekjum eða fækka þeim dögum sem íbúðareigendum er heimilt að leigja íbúðir sínar til heimagistingar dregur ekki úr virði íbúðarinnar í þessu skyni. Ef vara, í þessu tilviki íbúð, hefur verðgildi verður markaður til vegna þess að einkaaðilar munu alltaf finna leið til að taka skynsamlega fjárhagslega ákvörðun. Þetta verður þeim mun líklegra sem munurinn á valkostunum tveimur, heimagistingu eða langtímaleigu, er meiri. Markaður verður til hvort sem stjórnvöld eða löggjafi leyfa það eða ekki, en það sem gerist er að auglýsingar um heimagistingu hverfa af öruggum heimasíðum (á borð við Airbnb, sem ber ábyrgð bæði gagnvart leigjendum og leigusala) og fara á óöruggari svæði. Þegar upp er staðið verður þessi löggjöf óhagstæð fyrir neytendur, sem þurfa að greiða sama verð eða jafnvel hærra fyrir lélegri vöru.

Slæmar afleiðingar af löggjöf

Eins og síðarnefnda ástæðan gefur til kynna voru lögin sett til að „vernda íslenska leigjendur“ fyrir hækkuðu leiguverði en til langs tíma getur það haft enn verri afleiðingar. Þegar yfirvöld eru yfir höfuð byrjað að skipta sér af verðlagi eru auknar líkur á að þau haldi því áfram með enn fleiri lagasetningum. Þetta hefur illu heilli verið að gerast í Svíþjóð frá árinu 1942.

Allur sænski leigumarkaðurinn hefur í næstum átta áratugi lotið mismunandi kerfum leiguverðsstýringar. Afleiðingarnar eru augljósar. Leiguíbúðum í höfuðborginni fer sífellt fækkandi, þar sem færri eru byggðar og færri húsum er breytt í leiguhúsnæði. Fyrri kerfi leiguverðsstýringar hafa komið í veg fyrir nauðsynlegt viðhald og endurbætur – og orðið til þess að stór hluti leiguhúsnæðis varð heilsuspillandi – og biðlistar verða brátt nógu langir til að bjóða fólki upp á þann valkost einan að búa í foreldrahúsum fram á fertugsaldur.

Íslenski leigumarkaðurinn er að mörgu leyti ólíkur þeim sænska en þegar kemur að frumkvæði og upplýsingum sem berast með verðlaginu svipar þeim saman. Auðvelt er fyrir bæði stjórnvöld og kjósendur að láta blekkjast og halda að stýring á leiguverði sé þjóðfélaginu hagkvæm. Skilvirkur leigumarkaður er mikilvægur, einkum í tengslum við vinnumarkaðinn. En skilvirkur leigumarkaður er ekki það sama og markaður þar sem leigan er nógu lág til að allar fjölskyldur hafi efni á að leigja húsnæði í hvaða hverfi sem er. Með áframhaldandi vegferð á þeirri braut að stýra leigumarkaðnum er hætta á að fáir hagnist á kostnað margra.

Höfundur er lektor í fasteignafræðum við Háskólann í Lundi.

Greinin birtist upphaflega í vetrarhefti Þjóðmála í des. 2017.